1 июля 2026 года Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики № 13/2026 по делам о самовольном строительстве.
Документ не вводит новые нормы закона, однако показывает, как судам следует применять статью 222 Гражданского кодекса РФ.
Для владельцев коммерческой недвижимости это важный ориентир, поскольку многие споры теперь будут рассматриваться с учетом сформулированных правовых позиций.
Старые здания получили дополнительную защиту
Один из самых значимых выводов касается нежилых зданий, построенных до 1 января 1995 года. Верховный Суд указал, что такие объекты сами по себе не могут признаваться самовольными постройками только потому, что сегодня отсутствуют отдельные документы на строительство. Если возникает спор, суд должен установить дату возведения здания, выяснить историю владения объектом и проверить, были ли при строительстве допущены существенные нарушения строительных норм.
Для собственников старых складов, производственных помещений, мастерских и других объектов это серьезный аргумент в судебном процессе. Сам по себе возраст здания теперь приобретает самостоятельное юридическое значение.
Терраса еще не означает реконструкцию
На практике нередко возникают споры из-за легких веранд, навесов или открытых террас, которые примыкают к капитальному зданию. Верховный Суд разъяснил, что такие конструкции, если они являются некапитальными, не образуют новый объект недвижимости и не считаются реконструкцией здания.
Этот вывод особенно важен для торговых объектов, ресторанов, гостиниц и офисных зданий, где подобные пристройки встречаются довольно часто. Само их наличие не превращает все здание в самовольную постройку.
Еще одна распространенная ситуация возникает, когда помещение используют иначе, чем предполагалось первоначально. Например, склад фактически работает как торговый объект или часть офисных помещений передана под иной вид деятельности.
Верховный Суд отдельно подчеркнул, что такое использование само по себе не означает признание здания самовольной постройкой. Если объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, вопрос о нарушении порядка эксплуатации следует рассматривать отдельно от вопроса о самовольном строительстве.
Не каждая пристройка считается вспомогательной
Обзор также уточняет, что статус вспомогательного объекта нельзя применять автоматически. Если рядом с основным зданием появляются самостоятельные торговые павильоны или иные капитальные объекты, выполняющие те же функции, что и основной комплекс, они не относятся к вспомогательным сооружениям.
Иногда новый собственник рассчитывает, что после покупки объекта сможет узаконить уже существующую надстройку. Верховный Суд занял противоположную позицию.
Если ранее суд уже признал надстройку самовольной и вынес решение о ее сносе, переход права собственности на все здание не изменяет судьбу такой надстройки. Новый владелец получает объект вместе с существующими юридическими последствиями ранее принятого судебного решения.
Обзор напоминает еще об одной важной позиции. Органы местного самоуправления обязаны выявлять самовольные постройки, расположенные на публичных земельных участках, и принимать предусмотренные законом меры. Если такие действия не выполняются, бездействие администрации может быть оспорено прокурором.
При этом Верховный Суд ограничил возможность внесудебного сноса старых объектов. Если здание было создано до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то отсутствие документов на земельный участок само по себе не позволяет администрации принять решение о сносе. В подобных случаях вопрос должен рассматриваться только судом.
Вывод
Обзор Верховного Суда подтверждает, что при рассмотрении споров о самовольном строительстве суды должны оценивать реальные обстоятельства каждого дела, а не ограничиваться формальным отсутствием документов. Для собственников коммерческой недвижимости это означает появление дополнительных правовых аргументов при защите старых зданий, некапитальных пристроек и объектов, история которых насчитывает десятки лет. Если объект уже стал предметом спора или существует риск предъявления требований о сносе, имеет смысл заранее провести правовой анализ документов и определить наиболее сильную позицию защиты.
Если у вашего объекта есть пристройки, надстройки или сложная история строительства, стоит заранее оценить возможные юридические риски.
Наш канал в Телеграм АВАНТА: право и коммерческая недвижимость