14 миллионов за упущенную аренду в аварийном доме? Верховный суд напомнил: упущенную выгоду надо доказывать
ВС РФ не позволил прибавить к компенсации «виртуальную» аренду — теперь собственникам придётся подтверждать, что они действительно теряли доход.
Если ваш объект изымают в аварийном доме, рассчитывать на компенсацию «за упущенную аренду» просто по рыночным ставкам не получится. Верховный суд в деле из Новокузнецка поставил точку: чтобы получить деньги за не полученную аренду, нужно доказать, что сдавать помещение было реально, а не только в теории.
Суть спора
Комитет по имуществу предложил предпринимателю 5,7 млн рублей за два помещения в аварийном здании. Собственница потребовала 14,7 млн, заявив, что могла бы сдавать их в аренду и заработать больше. Первые суды согласились — «раз экспертиза посчитала рынок, включаем арендные деньги в компенсацию», но Верховный суд решение отменил.
Что решил Верховный суд
Дом признан аварийным ещё до 2017 года, а значит, сдавать в аренду — не норма для гражданского оборота
За период 2022–2023 гг. реальные договоры аренды и арендаторы не подтверждены
Доход «на бумаге» не равен реальной выгоде: чтобы учесть упущенную аренду, собственник обязан:
Показать, что были переговоры, маркетинг, конкретные шаги для сдачи
Доказать, что именно изъятие не позволило получить деньги от аренды
Что теперь важно помнить
Претендовать на компенсацию арендной платы можно только при реальных доказательствах: договоры, переписка, ведение переговоров
Если объект аварийный — суды крайне скептичны к претензиям на «упущенную выгоду»
Экспертиза с усреднёнными по рынку ставками без связки с фактическими событиями — недостаточно для суда
Итог
Дело отправлено на новое рассмотрение. Теперь компенсацию пересчитают, и автоматического прибавления арендных денег к рыночной стоимости не будет.
Вывод
При изъятии аварийной недвижимости компенсацию по аренде можно получить только через реальные, подтверждённые действия, а не просто по среднему по рынку. «Виртуальных» доходов суды теперь не признают — всё решает факт, а не теория