Три судебные инстанции обязали Росимущество продать арендатору здание за 13,165 млн рублей. Верховный Суд отменил эти решения: при выкупе здания суды оставили за рамками дела земельный участок под ним.
Компания несколько лет арендовала в Москве небольшое нежилое здание площадью 300,1 кв. м и решила воспользоваться преимущественным правом на его приобретение по Федеральному закону № 159-ФЗ. Спор дошёл до суда, арендатор выиграл три инстанции и получил решение о понуждении Росимущества заключить договор купли-продажи. Казалось, основные вопросы уже решены: право на выкуп подтверждено, стоимость здания определена экспертизой, дополнительно взыскано почти 1,7 млн рублей убытков. Верховный Суд РФ увидел в деле проблему, которая способна полностью изменить результат спора.
Здание оценили в 13,165 млн рублей
ООО «Защита и правосудие» арендовало нежилое здание с 2020 года. Когда общество решило реализовать преимущественное право на приватизацию арендуемого имущества, его заявления были оставлены уполномоченными органами без рассмотрения.
Компания обратилась в суд и потребовала обязать Территориальное управление Росимущества в Москве заключить договор купли-продажи. Кроме самого здания, общество потребовало возместить 1 694 576 рублей арендной платы, которую пришлось вносить за время вынужденного продолжения аренды.
Арбитражный суд Москвы поддержал арендатора. Апелляция и кассация оставили решение в силе. Цена здания была определена в размере 13 165 000 рублей на основании судебной экспертизы.
Именно здесь обнаружилась проблема: эксперт оценивал здание площадью 300,1 кв. м отдельно от земли под ним.
Земельный участок выпал из сделки
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ обратилась к принципу единства судьбы земельного участка и расположенной на нём недвижимости. Он закреплён в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ.
Для подобных сделок этот принцип имеет вполне материальное содержание. По пункту 4 статьи 35 ЗК РФ и статье 28 Федерального закона № 178-ФЗ приватизация здания по общему правилу должна происходить одновременно с приватизацией земельного участка, на котором оно расположено.
Из этого правила существуют исключения. Например, земельный участок может быть изъят из оборота или ограничен в обороте. Однако нижестоящие суды обстоятельств, которые позволяли бы применить такое исключение, не установили.
Получилась спорная конструкция: Росимущество обязали продать здание, однако возможность одновременного приобретения земли под ним суды фактически не исследовали. Стоимость участка при определении цены сделки также не учитывалась.
Почему ВС РФ отменил три решения
Для Верховного Суда проблема заключалась в последствиях такой продажи. Покупатель становится собственником здания, а правовой режим земли под этим зданием остаётся отдельно не разрешённым в рамках сделки.
Поэтому до понуждения государственного органа к заключению договора требовалось разобраться с земельным участком. Можно ли его приватизировать вместе со зданием, сформирован ли он вообще, существуют ли законодательные ограничения на его приобретение и каким образом земля должна учитываться при определении условий сделки – эти обстоятельства нижестоящие суды полноценно не исследовали.
ВС РФ указал и на риск дальнейшей правовой неопределённости. Если сначала через суд оформить продажу здания, а вопрос с участком оставить открытым, после завершения одного спора могут возникнуть новые вопросы о земле и условиях её использования.
Для владельцев и арендаторов коммерческой недвижимости здесь есть конкретный практический момент. При подготовке выкупа государственного или муниципального здания проверка самого объекта даёт только часть исходных данных. Потребуются документы на участок под зданием, сведения о его формировании и оборотоспособности, а также понимание того, можно ли приобрести землю одновременно с недвижимостью.
С арендной платой тоже возник вопрос
Вторая часть спора касалась 1 694 576 рублей убытков. Компания считала такими убытками арендную плату, которую продолжала перечислять, пока вопрос с приватизацией оставался нерешённым.
Нижестоящие суды эту сумму взыскали. Верховный Суд указал, что для такого результата требовалось установить недобросовестность именно уполномоченного органа и разобраться, почему процедура выкупа затянулась.
Значение имели и обстоятельства спора о цене сделки. Отдельного исследования требовал вопрос, почему земельный участок под зданием к этому моменту не был сформирован и чьи действия привели к такой ситуации. Эти обстоятельства суды со сторонами не обсуждали.
Поэтому сам факт продолжения аренды и уплаты 1,694 млн рублей ещё не давал достаточного ответа на вопрос о взыскании всей суммы с государственного органа.
Что теперь придётся выяснять заново
Верховный Суд отменил решение Арбитражного суда Москвы, постановление апелляции и постановление кассационной инстанции. Дело вернулось на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Теперь суду предстоит исследовать земельную часть сделки, которая раньше осталась в стороне. От ответа на вопросы о формировании участка, возможности его приватизации и стоимости земли будет зависеть, на каких условиях вообще может состояться выкуп здания.
Отдельно придётся снова разбираться с требованием о 1 694 576 рублях убытков. Суду потребуется установить причины затягивания процедуры и оценить действия уполномоченного органа, поскольку одного расчёта внесённой за спорный период аренды для этого недостаточно.
Что проверить перед выкупом здания
Этот спор показывает вполне конкретный риск для арендатора государственного имущества. Можно несколько лет добиваться выкупа, провести оценочную экспертизу и выиграть три судебные инстанции, после чего вернуться в первую инстанцию из-за вопроса, который изначально остался за пределами спора.
Поэтому перед обращением за приватизацией здания полезно поднять документы одновременно по двум объектам. По зданию потребуются сведения о праве собственности, аренде и условиях применения Федерального закона № 159-ФЗ. По земле нужно проверить кадастровый учёт участка, его границы, правообладателя, ограничения оборотоспособности и возможность приобретения вместе со зданием.
В рассмотренном деле цена здания составляла 13,165 млн рублей, однако экспертиза не учитывала стоимость земли. Именно такой разрыв между объектом недвижимости и участком стал одной из причин, по которым Верховный Суд отменил решения трёх инстанций.
Вывод
Компания получила судебное решение о покупке здания площадью 300,1 кв. м за 13,165 млн рублей и взыскании 1,694 млн рублей убытков. После рассмотрения дела Верховным Судом спор фактически вернулся к исходной точке, поскольку нижестоящие суды не исследовали возможность одновременной приватизации земельного участка и причины, по которым участок не был сформирован.
Для арендатора, который собирается выкупать государственную недвижимость, вывод здесь прикладной: состояние земли под зданием лучше проверять ещё до формирования требований и определения цены сделки.
Перед подачей иска о понуждении к продаже здания нужно провести правовой анализ участка под ним: сформирован ли он, допускается ли его приватизация и какие последствия возникнут при заключении сделки.