Апелляционное постановление о сносе пристроек к гостинице отменено кассацией благодаря юристам «Аванты»

Суть спора
Департамент городского имущества г. Москвы и Правительство Москвы обратились с иском в суд к собственнику гостиницы, требуя снести ряд самовольных пристроек к зданию (дело№ А40-180136/2022):

- учтенного в БТИ комплекса подсобных помещений на 1 этаже;
- неучтенной в БТИ «холодной пристройки» - металлического ангара.

История рассмотрения дела

Первая инстанция (Арбитражный суд г. Москвы) отказала в удовлетворении иска полностью.

• Ключевые выводы:
• Пристройки являются капитальными объектами.
• По заключениям судебных экспертиз (первичной и дополнительной, назначенной по ходатайству ответчика) пристройки соответствуют градостроительным, строительным, противопожарным и санитарным нормам и не создают угрозы жизни и здоровью (нарушения, выявленные первично, ответчиком устранены).
• Учтенные пристройки отражены в документах БТИ с 2004/2006 гг., металлический ангар – в техпаспорте 2020 г. Истцы (контролирующие органы) должны были узнать о их существовании из этих иных документов, например, акта обследования Госинспекции по недвижимости, составленного в 2014 г.
• Применен 3-летний срок исковой давности. Требования по учтенным в БТИ пристройкам заявлены в 2022 г., требования по металлическому ангару в первом квартале 2023 г., тогда как истцы должны были узнать о нарушениях не позднее 2014/2020 гг. Срок истек.
• Снос как крайняя мера несоразмерен, учитывая соответствие объектов нормам и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Апелляционная инстанция (Девятый Арбитражный апелляционный суд): удовлетворила иск частично, отменив решение суда первой инстанции.

• Ключевые выводы:
• Отвергнуты доводы о сроке исковой давности. Ссылалась на абз. 2 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023, указала, что т.к. земля в аренде, срок давности по требованию арендодателя о сносе самовольной постройки на арендованной земле течет не с момента обнаружения самовольной постройки, а с момента, когда арендатор должен был вернуть участок (или не позднее момента возврата), который еще не наступил.
• Пристройки (особенно металлический ангар) имеют неприглядный вид, диссонируют с архитектурой кирпичной гостиницы и жилого дома рядом, нарушают архитектурный облик и благоустройство, что затрагивает публичный интерес и права неопределенного круга лиц.
• Металлический ангар – некапитальный объект. К требованию о его демонтаже срок давности вообще не применяется (ст. 304 ГК РФ).

Таким образом, все пристройки были признаны самовольными и должны быть снесены/демонтированы. Суд отказал в признании отсутствующим права собственности ответчика на объекты.


Кассационная инстанция (Арбитражный суд Московского округа) отменила постановление апелляции и оставила в силе решение первой инстанции

Кассационный суд критически оценил применение апелляцией абзаца 2 пункта 15 ППВС № 44 и дал следующие принципиальные разъяснения:

1. Договор аренды земельного участка действует до 2047 г., земля не возвращалась, арендатор (собственник здания) законно владеет и пользуется участком для эксплуатации существующего здания гостиницы.
2. Из обстоятельств спора следует, что нарушенное право истцов и преследуемый ими материально-правой интерес в данном случае не связан с нарушением правоотношений, связанных с использованием земельного участка и требованием о его освобождении, а является реализацией возложенных на истцов полномочий по контролю и надзору в сфере градостроительного и иного законодательства, связанного с пресечением самовольного строительства. К таким требованиям применимы общие правила исковой давности.
3. Ссылаясь на тот же п. 15 ППВС № 44 (на его 1 абзац), кассация указала, что к требованию о сносе самовольной постройки, не создающей угрозы жизни и здоровью (что подтверждено экспертизами), применяется общий 3-летний срок исковой давности. Он исчисляется со дня, когда публично-правовое образование (в лице своих органов) узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о надлежащем ответчике.
4. Кассация согласилась с первой инстанцией: истцы (контролирующие органы) должны были и могли узнать о существовании пристроек из документов БТИ (техпаспорта, данные обследований 2006 г.), техпаспорта 2020 г. и акта Госинспекции 2014 г. Поскольку иск подан в 2022 г., а нарушения должны были быть выявлены гораздо раньше (особенно для учтенной пристройки с 2004/2006 гг.), 3-летний срок исковой давности истек. Пропуск срока является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Другие выводы кассации:

• Выводы двух судебных экспертиз о соответствии пристроек нормам и отсутствии угрозы жизни и здоровью после устранения первоначально выявленных недостатков не опровергнуты апелляцией и являются основанием для возможности сохранения объектов.
• Апелляция безосновательно отвергла вывод экспертизы о капитальном характере металлического ангара («холодной пристройки»), не представив доказательств обратного. Ангар возведен на капитальном фундаменте с металлическими колоннами.
• В материалах дела отсутствуют доказательства (экспертные заключения, акты уполномоченных органов) того, что пристройки нарушают конкретные градостроительные нормы в части архитектурного облика. Субъективная оценка апелляционного суда («аляповатость», «диссонанс») недостаточна.
• Учтенные пристройки были возведены в рамках проекта перепланировки 2002 г., получившего все необходимые согласования и разрешения, а результаты работ внесены в техдокументацию БТИ.