Верховный суд подтвердил жёсткую для собственников позицию: если недострой стоит в ЕГРН и получил кадастровую стоимость, налог на имущество могут доначислить, даже когда внутри пусто, стройка давно остановлена, а объект не даёт ни рубля выручки.
Представьте старый производственный цех: бетонные коробки, закрытые ворота, заросший подъезд, на площадке давно никто не работает. Владелец смотрит на такой объект как на замороженный актив, который только забирает деньги на охрану и поддержание территории. Налоговая смотрит иначе: в ЕГРН есть объект незавершённого строительства, кадастровая стоимость утверждена, значит появляется база для налога на имущество. Верховный суд в пункте 17 Обзора показал, что ссылка на простой и отсутствие производственной деятельности сама по себе собственника не спасает.
В деле из Обзора общество спорило с доначислением налога по производственным объектам, которые числились как незавершённые цеха. Компания объясняла, что строительство фактически остановлено, объекты не работают и не участвуют в производственной деятельности.
Суды заняли сторону налогового органа, потому что подпункт 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ прямо включает объекты незавершённого строительства в перечень имущества с налоговой базой по кадастровой стоимости.
Почему доводы собственника не сработали
Собственник пытался объяснить ситуацию через фактическое состояние объекта: стройка стоит, цеха аварийные, экономической пользы нет. Для бизнеса такой довод выглядит здраво, потому что платить налог за объект, который не зарабатывает, неприятно и финансово тяжело. Для суда этого оказалось мало, потому что статус в реестре и утверждённая кадастровая стоимость остались без изменений.
Отдельно суды посмотрели на доказательства разрушения или сноса. Налогоплательщик не показал, что имущество утратило физические свойства в результате разрушения, не подтвердил официальный снос и не оспорил кадастровую стоимость. Получилась простая ситуация: в документах объект существует, цена для налогообложения утверждена, значит налоговый спор разворачивается уже вокруг бумаг, а не вокруг ощущения собственника, что объект давно бесполезен.
Где владелец теряет деньги
Для собственника коммерческой недвижимости опасна привычка откладывать такие вопросы до платёжки. Сегодня объект стоит на балансе как недострой, завтра инспекция доначисляет налог, затем бухгалтерия ищет объяснения в документах, которые никто не проверял несколько лет.
В этот момент выясняется, что в ЕГРН статус старый, кадастровая стоимость завышена, техническое состояние объекта никак не подтверждено актами, обследованиями и решениями по сносу.
Что можно проверить заранее
Первый шаг. Свежая выписка ЕГРН по каждому недостроенному объекту, включая старые цеха, пристройки, корпуса и здания после остановленной реконструкции. В выписке нужно смотреть вид объекта, назначение, площадь, кадастровую стоимость и дату её утверждения. Если в документах объект выглядит полноценным активом с кадастровой ценой, спорить потом будет сложнее, особенно когда доказательства технического состояния собираются задним числом.
Второй шаг. Проверить, можно ли оспаривать кадастровую стоимость или корректировать сведения об объекте. Если объект реально разрушен, частично разобран или физически не соответствует данным реестра, нужны технические заключения, акты обследования, документы по демонтажу и грамотная позиция до налогового спора. Чем раньше это сделано, тем меньше риск получить спор в режиме пожарной команды, когда сроки уже горят, а инспекция стоит на своём.
Вывод
Позиция Верховного Суда бьёт по привычному аргументу собственников: объект стоит пустой, поэтому налог платить несправедливо. В налоговом споре решает не ощущение бесполезности недостроя, а записи в ЕГРН, утверждённая кадастровая стоимость и доказательства реального состояния объекта. Если у компании есть старые цеха, остановленные корпуса или недостроенные здания, проверку лучше провести до требования из ИФНС, потому что после доначисления цена ошибки обычно становится выше.
Проверьте недостроенные объекты по ЕГРН и кадастровой стоимости, если они давно не используются и не приносят доход.
Наш канал в Телеграм АВАНТА: право и коммерческая недвижимость