Спор о выкупной цене помещения по закону № 159-ФЗ сам по себе больше не дает права требовать возврата арендных платежей за период спора.
Верховный cуд разъяснил, в каких случаях публичный орган действительно может нести ответственность, а когда расходы арендатора остаются его предпринимательским риском.
Для арендаторов государственного и муниципального имущества судебные споры о выкупной стоимости давно стали обычной практикой. Оценщики нередко определяют цену выше той, которую считает справедливой покупатель, поэтому вопрос передается на рассмотрение суда.
До недавнего времени существовала надежда, что арендные платежи, внесенные за время такого разбирательства, можно будет взыскать как убытки. Верховный cуд РФ занял иную позицию и фактически поставил точку в этом вопросе.
Из-за чего возник спор
Общество арендовало нежилое помещение, принадлежащее Москве, и воспользовалось преимущественным правом выкупа по Федеральному закону № 159-ФЗ. Департамент городского имущества направил проект договора, определив стоимость объекта в размере 30,86 млн рублей на основании отчета независимого оценщика.
Арендатор посчитал цену завышенной. Он обратился в суд, указав, что при определении стоимости необходимо учитывать произведенные им неотделимые улучшения. После проведения судебной экспертизы стоимость помещения была снижена до 21,46 млн рублей.
Почему арендатор потребовал компенсацию
Пока продолжался судебный спор, договор аренды продолжал действовать, а помещение оставалось в пользовании арендатора. За этот период было уплачено более 2,3 млн рублей арендных платежей. После завершения процесса арендатор заявил, что этих расходов можно было избежать, если бы Департамент сразу предложил правильную цену.
Три инстанции поддержали арендатора
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к одинаковому выводу. Они посчитали, что Департамент предложил существенно завышенную стоимость помещения, из-за чего процедура приватизации затянулась. Пока стороны спорили о цене, арендатор продолжал платить аренду, а значит, понес дополнительные расходы.
Верховный cуд оценил ситуацию иначе
Экономическая коллегия Верховного суда РФ с такими выводами не согласилась. Суд указал, что сам факт изменения цены по итогам судебной экспертизы еще не означает, что государственный орган действовал незаконно.
При реализации преимущественного права выкупа Департамент обязан использовать отчет независимого оценщика. Пока такой отчет не признан недостоверным, орган не может самостоятельно изменить указанную в нем стоимость. В рассматриваемом деле отчет оценщика соответствовал требованиям законодательства, а заключение саморегулируемой организации подтвердило соблюдение федеральных стандартов оценки.
Кроме того, Верховный cуд не обнаружил признаков уклонения Департамента от заключения договора. Решение о приватизации было принято своевременно, оценка организована в установленном порядке, а проект договора направлен арендатору без нарушения сроков, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.
Почему убытки взыскать не удалось
Отдельно Верховный cуд остановился на вопросе причинно-следственной связи. Само обращение арендатора в суд означает лишь наличие разногласий относительно рыночной стоимости объекта. Такой спор не подтверждает недобросовестность другой стороны.
Более того, сам арендатор первоначально предлагал цену, которая оказалась почти в три раза ниже той, что впоследствии определила судебная экспертиза. Это показало, что стороны добросовестно расходились в оценке стоимости помещения, а не пытались затянуть процедуру или нарушить права друг друга.
Что означает эта позиция для бизнеса
Позиция Верховного суда существенно снижает вероятность взыскания арендных платежей в подобных спорах. Если орган власти действовал по процедуре, предусмотренной законом № 159-ФЗ, своевременно выполнил все необходимые действия и использовал действительный отчет независимого оценщика, последующее изменение выкупной стоимости судом не станет основанием для взыскания убытков.
Практический вывод довольно простой: если предприниматель намерен заявить требование о возмещении убытков, ему придется доказать конкретные нарушения со стороны публичного органа. Одного лишь факта, что судебная экспертиза определила иную цену помещения, теперь недостаточно.
Планируете выкуп государственного или муниципального имущества, заранее оцените правовые риски и перспективы судебного спора о стоимости объекта.
Наш канал в Телеграм АВАНТА: право и коммерческая недвижимость