Собственник оспорил включение здания в Перечень на 2025 и 2026 годы. Суд разобрался, чем фактически заняты помещения, и выяснил: под офисное и другое учитываемое для статьи 378.2 НК РФ использование приходится только 10,8% площади.
Налоговый спор иногда решают несколько помещений и то, как инспектор записал их назначение в акте обследования. В этом деле в число офисных площадей попали ресепшн спортивного зала, ресепшн стоматологии и кабинеты администрации клиники. После оценки документов Московский городской суд с такой квалификацией не согласился и 30 июля 2026 года удовлетворил административный иск собственника. Интересы владельца здания представляли юристы компании «Аванта».
Почему объект включили в 700-ПП
Формулировка ВРИ ЗУ допускала размещение офисных и коммерческих объектов. Одновременно на участке могли находиться объекты образования, здравоохранения и спорта. Получалась вполне практическая проблема: одна запись в ЕГРН охватывала несколько вариантов использования, которые с точки зрения статьи 378.2 НК РФ дают разные налоговые последствия.
В такой ситуации суд обратился к фактическому использованию здания. В решении была применена правовая позиция Конституционного Суда РФ из постановления от 12 ноября 2020 года № 46-П.
Чем действительно было занято здание
Собственник представил договоры долгосрочной аренды, которые действовали на начало спорного периода. Список арендаторов хорошо показывал, что происходило внутри здания: помещения занимали стоматологический медицинский центр, спортивный клуб, организация дополнительного образования, автошкола, а также компании, оказывающие бухгалтерские и налоговые консультационные услуги.
Для суда сложилась довольно подробная картина фактического использования. Были известны конкретные арендаторы, содержание их деятельности, занимаемые помещения и результаты обследования здания.
Откуда взялись спорные «офисы»
Правительство Москвы возражало против требований собственника. В материалах дела появился свежий акт Госинспекции, инспекторы зафиксировали медицинскую, спортивную и образовательную деятельность, однако часть помещений записали как офисные.
И здесь начинаются самые интересные детали дела. В эту категорию вошли ресепшн спортивного зала, ресепшн стоматологии, и административные кабинеты стоматологической клиники.
На бумаге эти квадратные метры увеличивали долю офисных помещений. По факту ресепшн обслуживал посетителей спортзала и стоматологии, а кабинеты использовал персонал медицинской организации. Суд оценил назначение этих площадей вместе с договорами аренды и двумя актами Госинспекции и признал их отнесение к офисным необоснованным.
Дальше спор свёлся к конкретной арифметике. Суд установил, что под офисы, торговые объекты, общественное питание и бытовое обслуживание действительно приходится 83,9 кв. м. Это 10,8% общей площади здания.
Для применения соответствующего критерия статьи 378.2 НК РФ имеет значение порог 20%. После исключения спорных помещений фактическая доля оказалась почти вдвое ниже этого значения.
В результате Московский городской суд признал оспариваемые положения Перечня не соответствующими нормативным правовым актам большей юридической силы. Административный иск собственника был удовлетворён.
Почему этот спор полезно разобрать собственникам
В этом деле хорошо видно, где может возникнуть проблема у другого владельца московской недвижимости. В ЕГРН указан ВРИ с несколькими допустимыми вариантами использования, здание попадает в 700-ПП, затем при обследовании часть вспомогательных помещений получает характеристику «офис».
Несколько таких помещений способны повлиять на итоговый процент. Суд проверил, какую деятельность эти помещения фактически обслуживали, после чего расчёт изменился.
Поэтому при проверке оснований нахождения здания в 700-ПП имеет смысл разбирать площади буквально по помещениям. Договор аренды показывает арендатора и условия использования, лицензия подтверждает характер деятельности, акт обследования фиксирует ситуацию внутри здания.
Если здание включено в 700-ПП, необходимо проверить основание включения, акты Госинспекции, договоры аренды и фактическое использование каждого спорного помещения.
Наш канал в Телеграм АВАНТА: право и коммерческая недвижимость