Московская кассация отменила отказ в изъятии объекта незавершенного строительства
Суд указал на ошибки нижестоящих инстанций и напомнил, что изъятие «недостроя» возможно только с учётом всех обстоятельств
Суть дела
В центре спора объект незавершенного строительства (готовность 70%), возводимый на арендованной у города земле в Реутове. Арендатором выступало ООО «Миафа-Дал Плюс».
После истечения срока аренды (2018-2023) администрация потребовала изъять объект через продажу на публичных торгах.
Основание: стройка не завершена, земля уже не принадлежит арендатору.
Компания подала встречный иск с требованием признать отказ в продлении аренды незаконным, ссылаясь на право завершить начатое строительство
Что сказали суды
Суд первой и апелляционной инстанции отказали обеим сторонам, сославшись на формальный подход: срок аренды истёк, стройка не завершена, значит, объект подлежит изъятию.
Однако кассация отменила оба решения
Что установил Арбитражный суд Московского округа
1. Ошибки в применении закона
Не применили нормы ст. 239.1 ГК РФ, регулирующей изъятие «недостроев».
Не учли возможные препятствия, которые могли мешать завершению строительства, например, действия или бездействие органов власти.
Не определили судьбу объекта после прекращения аренды, что особенно важно в условиях незавершённого строительства
2. Ключевые моменты
Арендатор может иметь право на продление аренды, если строительство велось добросовестно.
Изъятие возможно, но только при соблюдении условий, в том числе сроков обращения в суд (6 месяцев с момента окончания аренды).
Имущественный интерес арендатора подлежит защите, особенно при высокой степени готовности объекта (70%)
Что дальше
Кассационный суд направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Теперь суд обязан:
Установить реальные причины незавершения стройки;
Проверить, соблюдены ли сроки подачи иска об изъятии;
Оценить, есть ли правовые основания для отказа в продлении аренды
Почему это важно
Это решение показывает, что арендатор земли с незавершённым строительством не лишается автоматически всех прав после окончания аренды.
Судебный подход теперь требует взвешенной оценки интересов обеих сторон: и города как собственника земли, и застройщика, вложившего ресурсы.
Если объект не завершён, это ещё не повод для автоматического изъятия
Кому стоит обратить внимание
Девелоперам, ведущим строительство на арендуемой земле;
Арендаторам, чьи договоры подходят к завершению;
Органам МСУ, планирующим изъятие объектов «недостроя»